从“空涨”到全面退潮

　　如果对今年５月之前北京房地产市场出现的低迷和交易不振，开发商尚能以“市场处于销售淡季”的理由寻得心理平衡，那么，５月份发生的一切，让一切幻想化为乌有。

　　北京市房地产交易网数据显示，５月份北京市住宅签约６６９８套，日均２１６套，与２００７年同期住宅签约为９５８１套，日均３０９套的成交量相比，同比成交量下降３０％左右。今年５月，成交量突破３００套的仅有４天，而在２００７年的５月，则有２０天的成交量都在３００套以上。

　　数据显示，６月份北京市期房和现房的网上签约环比出现小幅上涨。６月期房签约９３５６套，其中住宅７６０６套，住宅环比上涨１３．５６％。现房网上签约共计２２８３套，其中住宅签约共计１２６８套，环比上涨８．２％。

　　分析人士认为，６月份大量新盘低价入市和部分老项目打折幅度较大，在一定程度上导致６月份的交易量有所抬头，但成交价却出现明显下降。

　　综合上半年整体情况看，上半年签约量比去年同期则下降了２４４０４套，下降幅度达到３８％。

　　熟悉北京楼市行情的人都能读懂一个暗淡的“红五月”所释放出的信息。从近几年的市场经验来看，每年的５月，是北京楼市全面回暖，甚至开始出现井喷行情的重要节点。如果５月份的火爆行情未能出现，基本上可以确定热潮消退的格局。

　　事实上，北京楼市大面积降价打折促销已经拉开帷幕。公园１８７２项目虽然每平方米标价２．５万元，但从５月起，一次性付款可享受９．２折，首付６０％以上为９．５折，老客户或者招商银行白金卡、金葵花卡客户可在此基础上再打９．９折。

　　东三环乐成豪丽公寓均价已从每平方米２．６万元调整为２．３万元。东亚三环中心推出“买房送车”活动，买一居送８万到１１万元车款，买两居送８万至１５万元车款。金地·格林小镇６期推出部分特价房，起价为每平方米７６００元，均价在每平方米８０００元，而原来的售价为每平方米９５００元。

　　楼市步入下行通道

　　最近出现的一些市场信号，也预示着北京的楼市已经步入下行通道。

　　７月初，北京土地整理储备中心网站的数据显示，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降７％。

　　今年上半年北京市共交易土地５８宗，土地成交面积为６７６．５万平方米，比去年同期土地成交宗数增加了７５．８％，成交面积增加了１０７．５％。其中，住宅及含住宅项目用地为３４宗，成交面积为５５２万平方米，同比分别增长８８．９％和９１．７％。今年上半年，北京市土地成交总金额为３２４．２亿元。折算后，上半年楼面地价均价为每平方米３５４１元，比去年的每平方米３７９９元下跌７％。

　　面对２００５年以来楼面地价的首次下跌，分析人士认为，“面粉”降价，“面包”售价也会跟着下调。楼面地价的回落必然带动商品房价格下挫。

　　大量楼盘大范围打折降价也不可避免地引发了退房潮。

　　据有关媒体统计，今年１至４月，北京房地产市场新房销售月平均撤销次数在１０００次左右。而这一阶段，北京市商品住宅销售量为１５２１７套，月均销售３８００套。照此计算，退房率高达２０％左右。

　　一位签约后没几天又把房子退了的购房者告诉记者：“明显感觉到，市场的不确定性大大增加。与其手中握着房子看它贬值，还不如退房求一个心安。”

　　北京楼市的严冬还未到来？

　　对于北京楼市下半年的表现，大多数业内人士并不看好。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前的局面正处于楼市有价无市的房地产滞涨初期。交易量萎缩，随之带来的就是购房者持币观望与开发商融资困难，部分开发商将会因资金链断裂而面临困境。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示，下半年北京房价仍会下探，成交量继续萎缩。他认为，今年下半年楼市的惨淡局面至少持续到年底，甚至会延续到明年。

　　也有专业人士认为，虽然三季度北京楼市肯定还是不乐观的，但四季度，也许楼市会转暖。因为经过大半年的调整，四季度房价可能会降到谷底，而北京的需求刚性较大，房价降到购买力能够承受的水平时，购买力会被激发出来。